삼성증권 이경자. 2022년 5월 9일.

◆엔데믹 기대감

지난 2일부터 실외 마스크 착용 의무가 해제되며 본격적인 일상 회복이 시작됐다. 이에 지난 2년간 공실이 증가했던 서울 내 주요 권역의 상가 공실이 하락하는 등 리오프닝과 함께 상업용 부동산에 활기가 불고 있다. 한국부동산원에 따르면 1분기 서울 도심의 평균 공실률은 전분기 대비 1.7%p 줄었다. 특히 팬데믹 타격이 가장 컸던 명동은 9.2%p 하락했다. 지난 2년간 상업용 부동산 시장에서 리테일과 호텔 자산의 매각과 구조조정이 극심했으나 이제는 이들의 영업 실적 회복이 예상된다. 더불어 이를 담은 상장리츠의 NAV(순자산가치) 할인률 축소가 예상된다.

◆글로벌 리츠, 숙박과 리테일 중심의 반등

글로벌 리츠 중 연초 이후 성과 상위 섹터는 호텔, 리테일 등 대표적인 팬데믹 타격 섹터였다. 반면 4월부터 호텔리츠의 반등이 강세를 보였다. 또 2분기부터 호텔의 RevPAR(평균 일객실 요금*점유율) 회복도 진행될 전망이다. 글로벌 호텔리츠의 RevPAR는 여전히 팬데믹 이전의 70% 수준에 머무르고 있으나 하반기에는 정상화될 것으로 예상된다. 호텔은 수요 회복 시 객실요금 인상이 용이하다는 점에서 임대주택과 함께 인플레이션 헷지에 유리한 자산군으로 꼽힌다. 국내 역시 리오프닝 수혜를 입을 수 있는 섹터에 관심을 가질 필요가 있다

◆리테일과 호텔리츠의 할인 해소 예상

호텔과 리테일을 담은 신한서부티엔디리츠에 편입된 그랜드머큐어의 객실 점유율(OCC)는 4월 기준 74%로 지난해 4월 57% 대비 큰 폭으로 상승했다. 용산 드래곤시티 내 3개 호텔 중 그랜드머큐어를 가장 먼저 편입한 이유는 장기 숙박객 중심으로 비교적 OCC가 높았기 때문이다. 4월 그랜드머큐어, 노보텔 스위트·노보텔, IBIS의 평균 OCC는 55.5%로 전년비 26%p 상승했다. 빠른 안정화로 연내 노보텔(5000억원 규모)의 편입 가능성이 높아졌다.

신한서부티엔디리츠에 편입된 ‘인천스퀘어원’, 이리츠코크렙의 이랜드리테일 아울렛, 롯데리츠의 백화점·마트·아울렛 등은 모두 10년 내외의 장기 마스터리스 구조라 팬데믹에도 배당 변동성은 낮은 편이었으며 리테일의 영업 실적 회복 시 장기적으로 배당 안정성 제고, 임차인의 신뢰도 상승으로 리츠의 신용평가 등급에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다. 이리츠코크렙의 차입금 만기는 2024년, 신한서부티엔디리츠의 차입금 만기는 2023년 11월부터 시작된다는 점에서 금리 인상기 비용 변동성 역시 크지 않을 전망이다.

◆K-REITs 중 이리츠코크렙이 가장 저평가

국내 상장리츠의 랠리가 이어지는 상황에서 리테일 리츠와 호텔리츠는 저평가 상태다. 올해 예상 배당수익률은 이리츠코크렙 6.5%, 신한서부티엔디리츠 5.6% 등 업종 평균 대비 높은 배당수익률이 기대된다. NAV까지 고려 시 국내 상장리츠 중 밸류에이션 매력이 높은 리츠는 이리츠코크렙으로 판단된다. 지난해 이랜드리테일의 차입금 감축과 최근 이리츠코크렙 지분 6%의 블록딜로 현금 유동성을 확보해 스폰서 리스크가 해소되고 있다. 이를 반영해 삼성증권은 이리츠코크렙의 목표주가를 7400원으로 7.2% 상향했다.