키움증권 서영수. 2022년 9월 26일.

[버핏연구소=신현숙 기자] 키움 아파트 매매가격지수에 따르면 9월 수도권 아파트 매매가격 상승률은 전 고점인 지난해 9월 대비 19.2%나 하락했다. 가격 급락과 거래 급감 요인 추세를 고려해 볼 때 현재 한국 경제가 안고 있는 위험요인은 장기간 급등한 부동산 시장의 연착륙 여부일 가능성이 높다.

코로나19 위기 전후 과도하게 많이 올랐던 데다 이 과정에서 가계 및 기업부채가 상환 능력 대비 과도하게 많이 급증했기 때문이다. 따라서 부채의 점진적 구조조정, 즉 건축중인 부동산에 대한 자금 공급 수단인 부동산PF, 기존 부동산에 대한 자금 공급 수단인 (가계)대출의 점진적 축소가 향후 연착륙 여부를 결정짓는 중요 요소가 될 것이다.

단기적으로 부동산 시장의 연착륙 가능성을 낮추는 요인으로 200조원대에 달하는 부동산PF가 될 가능성이 높다. 그 이유는 첫째, 부동산 시장이 침체로 반전하면서 순식간에 공급 과잉 국면에 진입, 청약률 하락 등으로 미분양이 늘어나고 있기 때문이다. 올해 예정된 분양 물량이 2016년 이후 최대치인 점을 고려해 볼 대 미분양 증가 추세는 지속될 가능성이 높다.

둘째, 한미간 금리차 확대 영향으로 외국인 자금이탈이 전개되면서 나타난 채권시장 경색이 부동산PF에 부정적인 영향을 미치기 때문이다. 대표적인 자금 공급기관인 캐피탈사의 경우 채권 및 차입금으로만 자금 조달이 가능해 최근 채권시장 경색 장기화 시 유동성 문제를 겪을 수밖에 없다. 아울러 증권사가 보증한 ABCP 역시 차환 발행을 어렵게 하는 요인이다.

마지막으로 금리 인상 과정에서 유동성 위험이 높아질 수 있는 저축은행, 새마을금고 등 비은행이 보유한 부동산PF 부실화 가능성을 들 수 있다. 이미 두 금융회사 모두 부실화 징후가 현저히 나타나고 있으며 비아파트 부동산 등 고위험 부동산 비중이 높아 추가 부실화 우려도 높기 때문이다. 관건은 정부가 비은행의 유동성 위험을 낮출 수 있는 근본적인 대책을 적기에 제시할지 여부가 될 것이다.

은행업종의 경우 과거와 달리 은행의 부동산PF 비중이 상대적으로 낮아 PF 부실화에 따른 영향은 제한적일 것으로 판단된다. 다만 계열 캐피탈, 증권사, 저축은행 등이 부동산PF 익스포저를 보유하고 있어 일정수준 손실을 입을 수 있으나 자산 및 이익에서 차지하는 비중이 작아 영향은 제한적일 것이다. 문제는 부동산PF가 가계부채로 전이될지 여부인데 정부의 정책적 대응 가능성도 높아 정책 발표 이후를 주목할 필요가 있다. 해당 금융업종에 대해 보수적 접근을 유지하되 정부 정책이 나올 수 있다는 점을 고려해 신축적 접근을 권고한다.

[관심종목]

055550: 신한지주, 316140: 우리금융지주