신영증권 박세라. 2025년 4월 28일.

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지분형 모기지, 한국형 New 리츠 등 주택금융과 관련한 새로운 정책들이 언급되면서 주목받고 있다. 형식은 다를 수 있으나 핵심은 ‘부채’를 ‘자본’으로 바꾸겠다는 점이다. 높은 부동산 가계 대출 의존도를 낮추기 위한 혁신적인 정책 상품이다라는 평가와 동시에 서브프라임 모기지 사태와 같은 버블의 징조라는 강한 비판도 함께 나오고 있다.

과거 2013년 공유형 모기지가 처음 도입된 바 있다. 당시 집값이 하락할 것이란 심리가 팽배하면서 매매보다 전세로 수요가 집중, 전세물량이 부족해 전세가격이 폭등하자 정부는 전세수요를 매매수요로 전환하고자 하는 의도에서 공유형 모기지 상품을 출시했다. 연소득 7000만원 이하 무주택자에게 주택가격의 40%(손익형), 70%(수익형) 내에서 2억 한도의 1%대 저리 대출을 해주는 것이었다. 그러나 당시 해당 상품은 ‘대출’이었고, ‘전세’ 대비 이점이 없었으며(당시 전세는 이자를 내지 않는 상품), 집 값 상승에 대한 불안감이 크지 않아 굳이 집을 사려고 하지 않았다.

반면 2025년 6월 구체적인 정책 로드맵 발표를 앞둔 지분형 모기지는, 주택금융공사가 공동 ‘지분 투자’로 자본으로 인식된다는 점, 집 값 하락시 주택금융공사가 후순위 수익권자로서 손실분을 먼저 떠 앉는다는 점 등에서 과거 공유형 모기지와 다르다. DSR과 LTV 규제로 자산가액이 높아진 현재 더 이상 ‘대출’로는 현 부동산을 매입할 수 없는 실수요층에서 ‘지분’으로 지원해줌으로써 자산 매입이 가능해지도록 구조를 설계하는 것이다. 실수요자층에게 주거사다리이면서 추가적인 가계대출이 증가하지 않는 구조의 장점이 있다.

한편, 높아진 자산가액을 유지하기 위한 목적(대출로 못 살 수준, 지분 투자로 지원)으로, 오히려 지분투자의 유동성 공급으로 인해 주택 가격이 레버리지 효과로 더욱 상승할 것이란 부작용이 우려된다. 주택금융공사의 정책대출이 시장에 직접적인 영향을 미치고 있는 만큼 해당 정책이 구체화될수록 시장에 큰 파장이 예상된다.

보호무역주의가 다시 거론되는 시대에 기존에 알던 질서가 흔들리고 있다. 이렇듯 영원한 것은 없다. 신앙적인 집 값 상승 믿음도, 거래 회전율도 예전과 같지 않을 수 있다. 30년 장기의 주택 정책인만큼 세밀한 접근이 보다 필요한 시기다.

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